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2024.11.22 / 家づくりコラム
注文住宅を購入したい！ローンの条件や審査基準などを詳しく解説
注文住宅を購入する際、住宅ローンの選び方や審査基準は非常に重要なポイントです。
しかし「自分の収入や家計状況でどの程度借りられるのか」「審査で重視されるポイントは何か」など、初めて住宅ローンを利用する方には分かりにくい部分も多いのではないでしょうか。
この記事では、注文住宅を購入する際に知っておきたい住宅ローンの基本知識をもとに、種類や審査基準、必要書類、注意点などを詳しく解説します。
無理のない資金計画を立てたい方は、ぜひ参考にしてください。
◆注文住宅購入に向けた住宅ローンの基本知識
注文住宅を購入する際、多くの人が利用するのが「住宅ローン」です。ここでは、住宅ローンの基本的な知識をわかりやすく解説します。
住宅ローンとは
住宅ローンとは、住宅を購入するために金融機関から借り入れるお金を指します。借りたお金（元金）に加え、「利息」を金融機関に返済する仕組みです。利息は借入額や借入期間に応じて計算され、元金（借りたお金の総額）とともに毎月少しずつ返済します。 住宅ローンの大きな特徴は、生活に必要な住宅を購入するためのローンであるため、ほかの借り入れと比べて金利が低めに設定されている点です。 ただし、住宅ローンは借りる金額が大きくなるケースが多いため、安定した返済能力が重要視されます。ローンを申し込む際には「安定した収入」が条件となり、年収や職業、勤続年数などが審査の対象です。 なお、ローンの借入先には銀行や信用金庫などの民間金融機関など、さまざまな選択肢があります。それぞれ金利や返済条件が異なるため、しっかり比較して自分に合ったローンを選ぶことが大切です。
住宅ローンは基本的にはどんな物件でも対象
住宅ローンは新築物件だけでなく、中古の一戸建てやマンション、さらには住宅を建てるための土地の購入にも利用できます。 ただし、基本的に住宅ローンは、自分や家族が住むための家に対してのみ利用できます。セカンドハウスや賃貸用の物件、土地だけなど、第三者への賃貸や投資目的での用途には利用できません。 また、中古物件の場合、建物の耐久性に応じて借入期間が制限されます。なぜなら、建物が古くなると価値が低下し、ローン返済中に担保としての効力を失うリスクがあるからです。 金融機関にとって担保価値の低下は、滞納リスクに対する備えが難しくなるため、借入期間が短く設定されます。購入を検討する際は、希望する返済期間が確保できるかを事前に確認しておくことが大切です。 また、住宅ローンは原則として居住目的の物件にのみ利用できるため、店舗併用住宅を購入する場合は、居住部分が全体の2分の1以上であることが条件となります。居住部分が十分な面積を確保している限り、店舗併用住宅でも住宅ローンを活用することが可能です。
住宅ローンの申込条件
住宅ローンを利用するには、各金融機関が定めた申込条件をクリアする必要があります。条件は、ローンを長期間にわたり返済していくために、収入の安定性や支払い能力を確認する目的で設定されています。 条件は金融機関ごとに異なるので、申し込みの前にしっかりと確認することが大切です。たとえば、SBI新生銀行の住宅ローンでは、以下のような条件があります。 ・申込時の年齢は20歳以上65歳以下、かつ完済する時点で80歳未満であること。 ・団体信用生命保険に加入できること。 ・前年度の年収が300万円以上の正社員または契約社員であること。 ・自営業の場合、業歴が2年以上あり、過去2年間の平均所得が300万円以上であること。 ・日本国籍を有するか、永住権があること。 など、そのほかにも細かな条件が設けられています。住宅ローンを利用する際には、各金融機関が定める条件を事前に確認し、自分の状況に合ったものを選ぶことが重要です。 条件をしっかり理解することで、スムーズなローン申請ができ、購入計画が無理なく進められるでしょう。
◆住宅ローン審査に通るための条件と審査基準
住宅ローンを申し込み後に待ち構えているのが審査です。審査では、金融機関が申請者の返済能力や信用状況を詳しくチェックし、融資が可能かどうかを判断します。 審査の内容や基準をあらかじめ理解しておくことで、どの点に気を付けるべきかを把握できます。それぞれの基準について詳しく見ていきましょう。
年齢
住宅ローンを利用するには、申込時の年齢が一定の範囲内であることが求められます。多くの金融機関では、申込時の年齢が20歳以上75歳以下である「借入時年齢」と、完済時に80歳を超えないなどの「完済時年齢」という基準が設けられています。 とくに、高齢者が住宅ローンを申し込む際には、借入期間が短くなる点に注意が必要です。たとえば、ローンの返済期間が最長35年となっている場合、完済時年齢の制限が80歳未満であれば、50歳の借り入れ可能期間は最長30年です。 高齢になるほどローンの返済期間は短くなり、月々の返済額が増える可能性が高くなります。ただし、金融機関によってローンの条件は異なるため、自分に合った条件を確認することが大切です。
健康状態
住宅ローン審査において、団体信用生命保険への加入を条件とする金融機関が一般的です。団体信用保険は、借入者が返済中に死亡した場合に住宅ローンが完済される仕組みです。 健康上の問題があると団体信用生命保険に加入できず、審査に通過できない可能性が高くなります。
年収・勤続年数
年収と勤続年数は、金融機関が借り手の返済能力を判断する際の重要な要素です。なぜなら、長期間にわたる返済が求められる住宅ローンでは、安定した収入が必要不可欠だからです。 そのため、起業したばかりの方や収入が不安定な方は、返済を続けられるかどうかが不安視されるため、審査に通りにくくなる可能性があります。 また、年収だけでなく収入の安定性も重要です。公務員や会社員のように、安定した給料が得られる職業の人は評価されやすい傾向がありますが、個人事業主や経営者は、収入の変動が大きいため、より厳しく評価されることが一般的です。
担保評価
住宅ローン審査では、借り手の信用力や返済能力が主に評価されますが、もうひとつ重要な要素が担保となるマイホーム（物件）の評価です。 担保とは、万が一借り手が返済できなくなったときに、その物件を売却して資金を回収するための権利です。そのため、担保評価は、銀行が「どれだけ資金を回収できるか」を把握するために重要です。 具体的には、住宅ローンを利用する際、銀行は借り入れ対象となる土地や建物に対して抵当権を設定します。 抵当権が設定されると、借り手が返済を怠った場合、銀行はその権利を行使して不動産を処分し資金を回収できます。担保をもとに回収を行うため、担保価値が高いほど審査が通りやすくなるでしょう。 なお、原則として購入する不動産が担保となりますが、担保評価にはさまざまな要因が影響します。たとえば、借地権が設定されている場合や、築年数が古い中古住宅の場合、担保評価額が低くなる傾向があります。
◆住宅ローンを利用して注文住宅を建てる際の流れ
ここでは、住宅ローンを利用して注文住宅を建てるための流れを詳しく説明します。順を追って進めることで、スムーズにマイホームを手に入れられるでしょう。
予算を決める
まず、自分たちの予算をしっかり決めることが重要です。予算の決定には、土地の購入費や建物の建築費、諸費用を含めた総額を見積もる必要があります。 具体的には、まず土地の候補を選定し、ハウスメーカーに建築プランの見積もりを依頼します。その後、土地代や建築費用、そのほかの費用を合計し、自己資金と照らし合わせて、借り入れ希望額を明確にすることが大切です。
住宅ローンの事前審査（仮審査）
注文住宅を建てる予算が決まったら、事前審査を申し込みましょう。事前審査とは「仮審査」とも呼ばれ、正式な申し込みの前に申込者の信用状況や返済能力を確認するためのステップです。 金融機関によっても異なりますが、事前審査では申込者の年齢や収入、希望借入金額、勤続年数などをもとに返済能力の有無を判断します。結果は、早ければ即日、遅くても1週間以内に通知されます。
住宅ローンの本審査
仮審査が通ったら、次は本審査を受けます。本審査とは、事前審査を通過した後に行われる正式な住宅ローンの審査です。 金融機関が申込者の希望する土地の購入や住宅の建設に向けて、毎月の返済を無理なく行えるか、担保となる不動産（土地や建物）の価値が十分であるかを確認するのが目的です。 本審査を無事に通過できれば、ハウスメーカーと住宅の設計や施工について具体的な計画を進めることが可能になります。
土地の購入契約または工事請負契約の締結
住宅ローンの本審査を通過した後は、不動産会社と協力して土地の売買契約や工事請負契約を進めます。 このとき、買値の一部を「手付金」として支払う必要があります。また、仲介手数料や登記費用といった諸費用も発生するため、事前にしっかりと確認しておきましょう。 ただし、住宅ローンの融資が実際に開始されるのは、購入した家が引き渡されたときです。自己資金が不足している場合は、住宅ローン契約者が短期間借りられる「つなぎ融資」を利用できます。 なお、土地に関しては敷地や地盤の調査、必要に応じて改良工事が必要になることもあります。契約内容は必ず目を通し、費用や敷地条件などわからないことがあれば担当者に確認しておくことが重要です。
住宅ローンの正式契約
土地や工事請負契約が結ばれた後、住宅ローンの正式契約（金銭消費貸借契約）を行います。なお、住宅が完成するまでには、一般的に半年以上の工期が必要です。 そのため、金融機関から借りた資金が引き渡し日（残金決済日）までに確実に入手できるよう、ローン契約のスケジュールをしっかり決めておくことが重要です。また、契約者は契約を結んでから借入日までに、返済用の口座を開設する必要があります。
着工
住宅ローンが無事に承認されたら、注文住宅の工事が始まります。工事中は、契約内容や工事の進行状況に応じて、支払いが発生します。 最初の支払いである「着工金」は、住宅価格の約30%が一般的です。上棟時には「中間金」または「上棟金」として、再び住宅価格の約30%を支払います。 なお、工事開始前には安全な工事を祈願する「地鎮祭」を行うことも可能です。また、地域によっては、基礎工事が終わった後に「上棟式」を行うケースもあります。どちらも、別途費用が必要なため、事前に準備することが大切です。
住宅の引き渡しと融資実行
工事が無事に完了すると、建物の引き渡しが行われます。この引き渡し日が、住宅ローンの融資が実行される日でもあります。この段階で、住宅の購入に関するすべての手続きが完了します。
◆住宅ローン申し込みに必要な書類とその準備方法
住宅ローンを申し込む際には、さまざまな書類を準備する必要があります。ここでは、必要な書類とその準備方法について詳しく説明します。
仮審査に必要な書類
住宅ローンの仮審査を受けるためには、以下の書類が必要です。 ・本人確認書類 ・収入が確認できる書類（源泉徴収票・所得税の納税証明書など） すでにほかのローンを組み返済中の場合は、残高証明も必要となります。住宅ローンの仮審査に必要な書類は多くありませんが、金融機関や申し込む方の状況によっては追加の書類が必要な場合があります。仮審査をスムーズに進めるためにも、事前に必要な書類を確認しておくことが大切です。
本審査に必要な書類
仮審査が通過したら、次は本審査に進みます。本審査では、金融機関が返済能力を評価するため、より詳細な書類が必要です。 ・本人確認書類 ・住民票 ・健康保険証 ・収入が確認できる書類（源泉徴収票・所得税の納税証明書など） ・物件が確認できる書類（注文住宅の見積書など） ・実印 本審査では土地の資料や注文住宅の見積書など、金額が明示された書類が必須となります。印鑑登録証明書や住民票など、新たに準備が必要な書類もあるため、早めに用意しておくことをおすすめします。 また、金融機関によっては「発行から6か月以内」という条件があるため、申し込みの際にはしっかり確認しておきましょう。
状況によって必要な追加書類
ほかに借り入れがある場合は、基本の書類に加え、以下の追加書類が必要となります。 ・返済予定表 ・残高証明書 ・返済用口座の通帳 ・給与・賞与明細 とくに、自動車ローンなどのほかの借り入れがある場合、残高証明書の提出が求められるケースが一般的です。しっかりとした準備を行うことで、住宅ローンの審査をスムーズに進められるでしょう。
◆土地なし・土地ありの注文住宅ローンの違いと特徴
注文住宅を建てる際、土地があるかどうかはローンの条件や組み方に大きく影響します。ここでは、土地なし・土地ありの注文住宅ローンの特徴を詳しく解説します。
土地なしの注文住宅ローンの特徴
土地を持っていない状態で住宅を建てる場合、建物の建築費用だけでなく、土地の購入費用も計画に入れる必要があります。 土地なしの注文住宅ローンの組み方は、以下の2つの方法があります。 ・土地購入費と建物建築費をまとめて、ひとつの住宅ローンを組む方法 ・土地購入費と建物建築費それぞれに対して別々に住宅ローンを組む方法 なお、原則として、住宅ローンは土地購入だけに利用できません。しかし、住宅を建てるために土地を購入することが明確であれば、あわせて融資を受けることが可能です。
土地ありの注文住宅ローンの特徴
土地をすでに保有している場合、注文住宅を建てるための住宅ローンは建築費用のみを対象に組むことが可能です。 大きなメリットは、土地を新たに購入する必要がないため、複雑な手続きや時間が省ける点です。また、土地を購入しない分、住宅ローンの借入額が少なくなるため、毎月の返済負担を軽減できます。設計プランと予算が決まった時点で、すぐにローン審査の手続きに入れるでしょう。
土地あり・土地なしの共通する注意点
注文住宅の住宅ローンを利用する際、土地の有無に関わらず、全体の流れや必要な手続きを理解し、スムーズに進めるための計画を立てておくことが重要です。 まず、金融機関によってローン条件は異なります。土地がある場合は、つなぎ融資や土地先行融資など、選択肢が多くあるのが現状です。 しかし、土地がない場合は融資条件が厳しくなるケースもあるため、事前に各金融機関のローン商品を比較し、自分に最適なものを見つけることが重要です。条件だけでなく、手数料や利率、返済期間なども確認しましょう。 次に、金利が変動するリスクを考慮する必要があります。建築期間中に金利が上昇すると、最終的な返済額に大きな影響を及ぼします。長期間の融資を考えている場合、金利の変動に備えて柔軟な資金計画を立てることが大切です。 また、土地の購入や工事契約を進める際には、契約前に申込金や手付金が必要となる場合があります。融資が実行されるまでの間に、自己資金で支払う必要があるため、事前に必要な資金を計算しておく必要があります。 想定外の出費が発生した場合にも対応できるよう、余裕を持った資金計画を立てておきましょう。
◆「2本立て」注文住宅ローンの特徴とメリット・デメリット
「2本立て」注文住宅ローンは、資金計画や返済方法において高い柔軟性を提供します。ライフスタイルや財政状況に合わせた計画が立てやすくなるでしょう。2本立て住宅ローンの具体的な特徴について詳しく解説します。
2本立住宅ローンの特徴
2本立て住宅ローンは、土地購入にかかる費用と住宅の建築に必要な費用を別々に借り入れる仕組みです。最初に、土地の購入費用に対して1本目のローンを組み、次に建物の建設が完了した際に2本目のローンを利用します。 土地を先に確保したい人や、資金計画を柔軟に進めたい人にとって、有効な選択肢といえるでしょう。
2本立住宅ローンのメリット
2本立て住宅ローンの最大のメリットは、資金の流れを柔軟に管理できる点です。購入のステージごとに適切な資金を用意できるため、資金計画を立てやすくする効果があります。 具体的には、土地代をすぐにローンで支払えるため、自己資金を無理に用意する必要がなくなります。手持ち資金が少ない場合でも土地を購入しやすくなるでしょう。 また、土地購入費用に対しても条件を満たせば住宅ローン控除を適用できる可能性があるため、税制優遇も期待できます。
2本立住宅ローンのデメリット
2本立て住宅ローンのデメリットは、土地と建物のそれぞれにローンを設定するため、審査や契約手続きが二重に必要になる点です。手間や時間がかかり、煩雑さを感じてしまうでしょう。 また、各ローンに対して手数料や印紙代、抵当権設定費用などの諸経費が発生するため、総合的な費用が増加します。 さらに、ローンが実行されると同時に返済が始まります。つまり、建物が完成するまでの間も返済負担がかかる仕組みです。建築中に必要な資金も別途準備する必要があるため、資金計画には慎重さが求められるでしょう。 そのため、自己資金が十分でない場合は、つなぎ融資や分割実行といった手段を利用する必要があります。
1本化して組むローンとの違い
1本化したローンと2本立てローンの違いは、主にローンの組み方と融資のタイミングにあります。 ローンの1本化とは、土地購入費と建物建築費をひとつの住宅ローンでまとめて借りる方法です。1本化した住宅ローンでは、手続きが簡略化され、書類の準備が1回で済むため、時間と労力を節約できます。 また、融資が1回で済むため、諸費用（登記費用や保証料など）を抑えられ、毎月の返済もひとつのローンで管理できるため、2本立てと比べると家計管理が楽になります。 ただし、建物が完成し、引き渡しされるまで融資が実行されないため、土地代や建物の中間金を自己資金で立て替える必要があります。そのため、十分な自己資金を準備しておくことが重要です。 一方、2本立てローンは、土地購入のためのローンと建物建築のためのローンを別々に組む方法です。両者にはそれぞれメリットとデメリットがあるため、資金状況や支払いスケジュールに応じて選択することが大切です。
◆つなぎ融資の活用方法とそのメリット・デメリット
注文住宅を建てる際、建物が完成するまでにはさまざまな資金が必要です。しかし、住宅ローンは建物が完成してからしか融資が実行されません。そのため、建設期間中の支払いに対応できず、資金繰りが難しくなるケースも少なくありません。 そんな時に活用されるのが「つなぎ融資」です。ここでは、つなぎ融資の特徴やメリット・デメリット、分割融資との比較について詳しく解説します。
つなぎ融資とは
つなぎ融資とは正式に融資が実行されるまでの間に、必要な資金を一時的に借りるための短期的な融資です。注文住宅の場合、土地の購入費用や建物の建設途中で発生する中間金など、まとまったお金が必要になります。 しかし、一般的に住宅ローンは建物完成後にしか実行されません。そのため、その間に発生するさまざまな支出をカバーするために「つなぎ融資」という手段が活用されます。 効果的に活用することで予期せぬ出費に悩まされることなく、スムーズな住宅建設を実現できるでしょう。
つなぎ融資のメリット
つなぎ融資の大きなメリットは、自己資金が少なくても注文住宅を建てられる点です。たとえば、土地を購入し建物を建てるためには、多額の資金が必要です。そのため、ある程度の資金が準備できていないと、すでに完成している建売住宅やマンションしか選択肢がなくなってしまいます。 つなぎ融資を利用すれば、土地を先に購入し、つなぎ融資で建設中のコストを賄うことで、資金の流れを効率よく管理できます。また、つなぎ融資は抵当権を設定しないため、登記費用がかかりません。資金繰りの負担を軽減し、無理のない資金計画を実現できます。
つなぎ融資のデメリット
つなぎ融資にはいくつかのデメリットがあります。まず、金利が高めに設定されている点です。 現在の住宅ローンの金利が1％未満や1％台であるのに対し、つなぎ融資の金利は通常2〜4％程度となります。たとえば、1,000万円を借りた場合、1％の住宅ローンでは年間10万円の利息がかかりますが、3％のつなぎ融資では年間30万円です。これにより、総支払額が大きく変わることになるでしょう。 ほかにも、つなぎ融資は住宅ローン控除の対象外であるため、税金面でのメリットを享受できません。また、別途事務手続きが必要なため、手数料などのコストが発生する点にも注意が必要です。
つなぎ融資と分割融資の比較
つなぎ融資と分割融資は、どちらも建物完成までに必要な資金を補う方法ですが、それぞれに異なる特徴があります。 つなぎ融資は、通常の住宅ローンとは別に設定される短期間の融資であり、金利がやや高めに設定されることが一般的です。しかし、土地をすぐに取得したい場合や、工事が始まるまでの資金が不足している際には、必要な資金をスムーズに調達できます。 一方、分割融資は住宅ローンの一部として融資を段階的に実行するため、つなぎ融資よりも金利が低く、住宅ローン控除の対象になる点がメリットです。 ただし、分割融資は取り扱う金融機関が限られており、土地と建物の両方に抵当権を設定するため、手数料や諸費用が高くなります。 どちらを選ぶかは、金利負担や手続きの煩雑さを考慮し、各自の資金計画に合わせて決めることが大切です。
◆注文住宅を購入するために住宅ローンを組む際の注意点
注文住宅の購入は、多くの人にとって人生で最も大きな投資のひとつです。そのため、住宅ローンを利用する場合は、事前にしっかりと理解しておくことが大切です。ここでは、住宅ローンを組む際の注意点を詳しく紹介します。
住宅ローンの取り扱いは金融機関によって異なる
注文住宅を購入する際の住宅ローンは、金融機関ごとに取り扱い条件が異なります。とくに注文住宅の場合、建物が完成する前に支払う資金が必要となるため、一般的なローンに加えて「つなぎ融資」や「分割融資」といった特殊なローンを検討する必要があります。 住宅ローンの金利や審査基準、融資のタイミングも金融機関によって異なるため、注文住宅の計画を進める際には複数の金融機関を比較し、自分に合ったローンを選ぶことが大切です。
金利の変動に備えて将来的なリスクを考慮する
住宅ローンを組む際に忘れてはいけないのが「金利は常に変動する」ということです。数年後や契約時には金利が大きく変わる可能性があります。とくに、注文住宅を建てる場合は建築期間が長いため、その間に金利が上昇するリスクが高まります。 たとえば、ローンを申し込んだときは金利が1.5%でも、実際に実行される時点で2%に上がっているかもしれません。金利の変動があると最終的な返済額が大きく変わり、経済的負担が増すことにつながります。 そのため、注文住宅を購入する際には、将来的な金利変動に対応できる資金計画を立てることが大切です。また、金利の固定期間が長い「分割融資」などを検討することで、リスクを軽減することも可能です。 金利の変動をしっかりと考慮し、リスクに備えた柔軟なローン計画を立てることで、将来的な経済的安心を確保できるでしょう。
諸費用や利息など隠れたコストに注意する
注文住宅の住宅ローンを利用する際は、土地と建物の代金だけでなく、さまざまな諸費用も考慮することが大切です。 注文住宅の住宅ローンは、一般的な住宅ローンとは異なり手続きが複雑で、融資が分割されるため、全体の費用がわかりにくくなりやすいです。土地代や建物代は明確ですが、諸費用は内容が多岐にわたり、必要な費用やその金額は年度によっても変わります。 そのため、注文住宅の資金計画を立てる際には、お金の流れをしっかり理解し、すべてのコストを明確にすることが重要です。隠れたコストを明確にすることで、無理のない資金計画が立てられるでしょう。
資金の「間に合わない」タイミングを見極める
資金の「間に合わない」タイミングを見極めるためにも、契約の各段階でどの程度のお金が必要になるのか、支払いの時期や金額をしっかり整理しておきましょう。 注文住宅を建てる際、土地の売買契約や工事の請負契約の締結前、または契約時に「申込金」や「手付金」が必要になります。しかし、この段階で融資の申し込みを行えません。そのため、自己資金から頭金を用意して支払う必要があります。 契約を結ぶタイミングや金額を把握しておくことで、必要な資金を計画的に準備できます。また、予想外の費用が発生することも考慮し、少し余裕を持った資金を借りることもおすすめです。
住宅ローンのプロに相談して最適プランを見つける
人生で大きな買い物のひとつとなる注文住宅を購入する際、土地の有無や融資のタイミングに応じて住宅ローンの組み方を工夫することが重要です。 しかし、よりお得に融資を受けようとすると、手続きや申し込みのプロセスが複雑化してしまうケースも少なくありません。そのため、自分だけの知識で進めるのではなく、専門家の助けを借りることがおすすめです。 専門家は市場の動向や各金融機関の特徴を熟知しており、ライフスタイルや経済状況に応じた最適なプランを提案してくれます。また、専門家との相談を通じて、自分では気づかなかった隠れたコストやローン手続きの複雑さについても理解できるでしょう。 銀行やハウスメーカー、ファイナンシャルプランナー（FP）など、相談窓口は多岐にわたりますが、それぞれがカバーできる範囲は限られています。そのため、すべての疑問や不安を解決するためには、総合的なサポートを提供できるグランレブリーにお任せください。 グランレブリーでは、経験豊富なスタッフがニーズに応じた最適なプランをともに考えます。安心して家づくりを進めるためにも、ぜひお気軽にご相談ください。 こちらの記事では、住宅を建てる際に考えておきたい予算について解説しています。費用の内訳や予算シミュレーションも取り上げているため、ぜひあわせてご覧ください。
●まとめ
